在北京，離婚時房屋的分割需根據(jù)房屋性質(zhì)、出資情況、登記時間等因素綜合判斷。以下是具體分割規(guī)則及常見情形解析：

一、房屋分割的核心原則

區(qū)分房屋性質(zhì)

婚前個人財產(chǎn)：婚前全款購買且登記在一方名下，離婚時不分割。

婚后共同財產(chǎn)：婚后購買或共同還貸的房產(chǎn)，原則上均等分割。

混合性質(zhì)房產(chǎn)：婚前首付+婚后還貸，需補(bǔ)償另一方共同還貸及增值部分。

登記與出資是關(guān)鍵

房產(chǎn)登記人≠所有者，需結(jié)合出資來源、婚姻存續(xù)期還貸情況等判定。

二、常見情形及分割方式

情形1：婚前購房

全款購房+登記在一方名下

→ 屬個人財產(chǎn)，不分割。

首付購房+婚后共同還貸

→ 房屋歸登記方，但需補(bǔ)償對方：

補(bǔ)償金額 =（共同還貸本息 + 增值部分）× 50%

注：增值部分按還貸比例計算(如總增值100萬，還貸占比30%，則補(bǔ)償30萬×50%)。

情形2：婚后購房

無論登記在誰名下，均屬夫妻共同財產(chǎn)，原則上均分(可協(xié)商比例)。

父母出資：

若為全款出資+登記在子女名下，視為對子女的贈與，屬個人財產(chǎn);

若為部分出資，若無明確約定，可能視為對夫妻的共同贈與。

情形3：拆遷安置房

婚前個人房產(chǎn)拆遷：置換房仍屬個人財產(chǎn)，但若配偶參與補(bǔ)差價或裝修，可能需補(bǔ)償。

按戶口或人口補(bǔ)償：配偶份額屬共同財產(chǎn)，需分割。

情形4：農(nóng)村宅基地房

僅限本村集體成員權(quán)益，非農(nóng)戶口配偶一般無權(quán)分割房產(chǎn)，但可主張共同出資部分的補(bǔ)償。

三、特殊問題處理

貸款未還清

房屋可歸登記方，剩余貸款由其承擔(dān)，并補(bǔ)償另一方;若協(xié)商不成，法院可能判暫不分割，待貸款還清后再處理。

住房爭議

若雙方均無其他住房，法院可能判歸撫養(yǎng)子女一方，或按比例共有(需協(xié)商使用方式)。

虛假債務(wù)糾紛

一方聲稱購房有借款，需提供真實(shí)證據(jù)(如借條、轉(zhuǎn)賬記錄)，否則法院不予認(rèn)可。

四、操作建議

收集證據(jù)

房產(chǎn)證、購房合同、付款憑證、貸款記錄、裝修出資證明等。

協(xié)商優(yōu)先

簽訂書面協(xié)議，明確分割方式(可公證)。

訴訟準(zhǔn)備

若協(xié)商失敗，向法院起訴時需提供財產(chǎn)清單及分割訴求，法院將綜合判定。

五、北京地區(qū)注意事項

高房價因素：補(bǔ)償金額可能較高，需提前評估經(jīng)濟(jì)能力(如一方得房需支付大額補(bǔ)償款)。

政策影響：限購政策下，無房一方若失去房產(chǎn)，可能面臨購房資格問題。

建議咨詢專業(yè)律師，結(jié)合個案細(xì)節(jié)(如學(xué)區(qū)房、多套房產(chǎn)等)制定具體方案。